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경매 나온 아파트에 ‘대지권 미등기’ 떡하니…사면 안될까 – 땅집고
[GO부자에게 물어봐] 대지권 미등기 상태인 아파트, 매수해도 될까? [Question]결혼한 지 11년된 H(45)씨. 남편과 맞벌이를 하고..Source: realty.chosun.com
Date Published: 10/26/2021
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[정충진의 경매 따라잡기]대지권 미등기, 공부하면 ‘알짜매물’ 얻어
분양대금 납부 안할 때 물건 나와 낙찰자가 추가로 내야 등기 가능 임대-매매 어려워 애물단지 될 수도… 경매 나온 신도시 아파트 살펴보니
Source: www.donga.com
Date Published: 7/27/2021
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대지권미등기 실수하기 쉬운 사례 분석 #대지권미등기
대지권 미등기란,. 집합건물에서 대지 없이 건물만 팔리는 것을 말한다. 원래 집합건물(아파트, 오피스텔, 대형상가 등)은 건물과 대지권이 합쳐져 …
Source: musicina.tistory.com
Date Published: 4/25/2022
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SGMA > 정보공유방 > 대지권 미등기는 두 가지 유형이 있다.
아파트와 같은 대규모 집합 건물의 경우 대지의 분·합필 및 환지 절차의 지연, 각 세대당 지분 비율 결정의 지연 등으로 인해 전유 부분에 대한 소유권 이전 등기만 …
Source: sgma.co.kr
Date Published: 3/7/2021
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대지권 미등기 아파트 | 대지권미등기 이거 머지? 107 개의 …
대지권 미등기 아파트가 경매로 나왔습니다. 분양회사인 OO건설에 문의해 대지권을 포함하여 분양됐다는 사실과 해당 호실의 분양대금 전부가 납부 …
Source: ppa.giarevietnam.vn
Date Published: 1/15/2022
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대지권 미등기 경매물건 잘못 손대면 패가망신 한다 – 리얼캐스트
만약 낙찰 받은 물건이 20층 건물의 아파트에 위치한 501호라면 토지에서 501 … 때문에 대지권 미등기인 집합건물에 입찰할 때는 토지등기부등본을 …
Source: www.rcast.co.kr
Date Published: 9/3/2022
View: 4756
대지권 미등기 주의사항과 조사법 – 무티스토리
대지권 미등기는 건물에만 등기가 되어 있고, 토지 등기부가 존재하지 않는 경우입니다. 대단지 아파트들과 같은 곳에 미분양이나 분양대금 미납 등의 …
Source: mooti.tistory.com
Date Published: 8/9/2022
View: 8306
(경매 필수) 대지권 미등기 어떻게 해결하지? – 청로엔 소액 투자
아파트 등 집합건물의 전유부분과 대지지분을 함께 분양한 경우,. 분양대금을 완납한 전유부분이 경매에 나온 것을 낙찰받았다면,. 대지권도 취득 …
Source: run8806.tistory.com
Date Published: 2/28/2022
View: 5478
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주제에 대한 기사 평가 대지권 미등기 아파트
- Author: 경매대마왕
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- Date Published: 2018. 9. 13.
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경매 나온 아파트에 ‘대지권 미등기’ 떡하니…사면 안될까
[GO부자에게 물어봐] 대지권 미등기 상태인 아파트, 매수해도 될까? [Question]결혼한 지 11년된 H(45)씨. 남편과 맞벌이를 하고 있지만 아직까지도 내집 마련을 못해 전셋집에서 살고 있다. 내년에는 경매로 아파트를 시세보다 20~30% 정도 저렴하게 사겠다는 목표를 세웠다. 그러던 중 경매에서 2차까지 유찰된 옆 동네 아파트를 발견해 관심을 갖고 있다. 그런데 매각물건명세서를 보니 ‘대지권 미등기’라는 내용이 있었다. H씨는 대지권은 무엇이며, 대지권이 미등기 된 아파트를 경매로 매수해도 괜찮을지 궁금해졌다.
[Answer]‘대지권’이란 아파트를 비롯한 연립주택 또는 빌라 등 집합건물의 구분소유자가 건물이 지어진 대지에 대해 갖고 있는 권리다. 구분소유자의 대지사용권은 해당 소유자가 전유하고 있는 건물에 따라 정해진다. 구분소유자는 대지사용권을 전유부분과 분리해서 처분할 수 없다(집합건물의 소유및 관리에 관한 법률 제20조 참조). 예를 들자면, 살고 있는 아파트를 팔 때 건물만 팔고, 땅을 팔지 않는 것은 불가능하다는 의미다.
H씨가 관심을 가진 아파트처럼, 집합건물에 ‘대지권 미등기’라고 표시된 경우가 있다. 이런 경우 아파트 소유자에게 대지 사용권이 있다면 크게 걱정하지 않아도 된다. 해당 지역의 도시개발사업 또는 재개발사업에 따른 절차(토지구획정리·환지처분·지적정리 등)가 마무리되면 추후 아파트 소유자가 추가로 대가를 지불하고 대지권을 취득할 수 있기 때문이다.
용인 신봉지구 전경
경매에 나온 아파트의 감정가는 건물과 대지권을 각각 평가해서 매기는 금액이다. 따라서 감정평가액에 건물과 대지권의 평가가 구분되어 있다면, 소유자에게 대지 사용권이 주어진 아파트라는 뜻이다. 반면 감정가격에 건물 가격은 있지만 대지권 가격이 없는 경우는 소유자에게 대지사용권이 없다는 것을 의미한다.
대지권 미등기 아파트를 매입 한 경우에는 토지구획정리 등의 절차가 진행되면 반드시 대지권을 추가로 매입해야 한다. 대지권을 추가로 매입하지 않으면 추후 대지권 소유자에게 건물에 대한 소유권을 뺏길 수 있으므로 주의해야 한다(민법 제544조 참조).
한편 신규 분양하는 아파트의 경우, 분양계약서 및 분양대금을 납부한 내역서에 대지에 대한 분양가격이 포함되어 있으면 대지권이 있는 것이다.
[정충진의 경매 따라잡기]대지권 미등기, 공부하면 ‘알짜매물’ 얻어
정충진 법무법인 열린 대표변호사
신도시 지역에서 종종 ‘대지권 미등기’ 물건이 나온다. 대지권은 건물의 구분 소유자가 전유 부분을 소유하기 위하여 건물의 땅에 대해 가지는 권리다. 예를 들어 3300m²(약 1000평) 땅에 50채 규모 아파트가 들어선다면 한 채당 66m²(약 20평)씩 대지권이 생기는 것이다. 보통 신도시에서는 수분양자가 분양대금을 납부한 후 대지권 등기가 이뤄지는데, 아파트를 최초 분양받은 사람이 분양대금을 납부하지 않을 때 ‘대지권 미등기’로 경매에 나온다.대지권 미등기 경매 물건에 대해 시장에서는 “대지와 건물이 모두 감정평가가 돼 있다면 낙찰자가 어렵지 않게 대지권을 취득할 수 있다”는 얘기가 있다. 하지만 엄밀히 따지면 틀린 말이다. 대지 감정평가가 끝난 물건이더라도 대지권을 취득하지 못할 수 있다.보통 분양대금을 미납해 경매로 나온 대지권 미등기 물건은 미납 분양대금을 낙찰자가 추가로 납부해야 등기를 할 수 있다. 낙찰자가 미납 분양대금을 내지 않으면 대지권을 보유하고 있는 시행사가 등기 이전을 해주지 않는다. 미납 분양대금을 고려하지 않고 낙찰을 받았다가 대지권 등기를 못 하는 상황이 발생할 수 있는 것이다.문제는 대지권 등기가 안 된 물건은 임차인을 들이거나 매매가 어려워 애물단지로 전락하기 쉽다는 점이다. 일부 낙찰자가 이러한 법적 분쟁이 있다는 사실을 숨기고 매매를 진행하기도 하는데, 이 경우 자칫 고지 의무 위반을 이유로 사기죄 등 형사 책임을 질 수 있다.이렇듯 대지권 미등기 경매는 쉽지 않다. 하지만 공부를 한다면 수익이 날 만한 알짜 매물을 찾을 수 있다. 1년 6개월 전 경기 고양시 일산신도시에 택지개발지구 내 한 아파트가 경매에 나왔다. 7000채 규모 대단지 아파트로 유명 건설사가 시공해 선호도가 높은 아파트였다. 로열동, 로열층의 전용면적 124m²(49평형) 아파트로 가치가 높아 보였다. 특히 시세는 7억 원 정도로 형성돼 있었지만 당시 감정가는 5억2000만 원에 그쳤다. 매각 물건 명세서를 보니 ‘대지권 미등기, 분양대금 미납금 7000만 원을 낙찰자가 부담할 수 있음’이라는 공지가 붙어 있었다.등기부등본을 살펴보니 중도금 집단대출을 해준 시중은행(4억2000만 원)이 1순위 근저당권자로 설정돼 있었고, 2순위는 시공사(7000만 원)였다. 시공사 근저당권에 대해 수소문해 보니 분양대금 미납이 속출하자 시행사가 공사대금 명목으로 분양대금 채권을 시공사에 양도한 경우였다.잘 모르는 경매 참여자라면 감정가인 5억2000만 원에 미납 분양대금 7000만 원을 고려해 최소 5억9000만 원 이상 써내야 한다고 생각할 수 있다. 하지만 시행사가 시공사에 분양대금 채권을 양도했기 때문에 낙찰대금 안에서 시공사에 배당이 이뤄지고, 추가 7000만 원을 내지 않아도 되는 것이다.결국 필자는 감정가보다 약 2000만 원 높은 5억4000만 원을 써내 단독으로 낙찰받고, 대지권 등기도 받아냈다. 이 물건을 낙찰받은 지 2년이 채 되지 않았지만 현재 시세는 12억 원이다. 특수물건의 해법을 제대로 알고 저평가된 유망 지역을 찾아내는 실력만 갖춘다면 누구나 일궈낼 수 있는 성과다.정충진 법무법인 열린 대표변호사
대지권미등기 실수하기 쉬운 사례 분석 #대지권미등기
대지권 미등기란,
집합건물에서 대지 없이 건물만 팔리는 것을 말한다.
원래 집합건물(아파트, 오피스텔, 대형상가 등)은 건물과 대지권이 합쳐져 따로 토기등기가 없다.
토지에 대한 부분이 건물 등기부등본에 함께 올라가 있어야 한다.
그런데 대지권 미등기 물건은 어떤 이유에서인지 대지권이 등기부등본에 올라가 있지 않은 것이다.
대지권 미등기 물건이 나오는 이유는 여러가지인데 크게 세가지로 나누어 볼수 있다.
1. 토지가 다른 사람 소유인 경우
– 아주 옛날에는 땅이 누구 땅인지는 몰라도 일단 집짓고 살던 사람들이 있었다.
일단 집을 짓고 살며 건물등기부 등본만 발급해서 살았는데 토지가 타인 또는 국가 소유였던 경우가 종종 있다.
이런 경우 큰 집합건물은 드물고 단독주택이 많다.
2. 토지가 국가 소유인 경우
– 이것도 마찬가지로 오랜 시간동안 국가 소유인 줄 모르고 집짓고 살았던 사람들이
나중에 알고보니 토지가 자기 것이 아니었음을 알게되는 케이스.
3. 분양대금이 미납되어 건설사 또는 시행사가 대지권을 볼모로 잡고 있는 경우
– 신축 아파트의 경우 미분양이 되면 다양한 방법으로 분양권을 판매한다.
어떤 경우에는 입주 후 1~2년 후에 분양대금을 완납할 수 있도록 해주기도 한다. (잔금유예 방식)
그런데 입주한 뒤 2년여만에 오히려 아파트 시세가 분양가보다 떨어지는 경우가 있다.
이런 경우 입주자가 분양대금을 아예 납부하지 않기도 한다.
분양대금이 완납되지 않으면 시행사 또는 건설사에서 대지권을 등기부등본에 등재해주지 않고,
분양대금이 완납될 때 등재해 주겠다고 하며 볼모로 잡고 있는 경우가 있다.
이것이 경매에서 조심해야 할 대지권 미등기 물건이다.
대지권 미등기 물건 중 분양대금 미납으로 인해 대지권이 등재되지 않은 물건을 조심해야 한다.
건설사가 동시이행항변권으로써 분양대금을 완납 할때까지 대지권을 주지 않기 때문이다.
동시이행항변권이란, 상대방이 정당한 의무를 했을 때 자신도 해야할 일을 하겠다는 일종의 권리 주장이다.
이 동시이행항변권은 강제할 수 없다는 특징이 있다.
즉 건설사나 시행사는 미납된 분양대금을 내라고 입주자 또는 다음 매수자에게 강제할 수 없다.
그냥 등기부등본상 대지권이 없을 뿐이다.
이런 물건은 실거주로 평생 산다고 하면 아무 문제가 없다.
건설사에서 나와서 밀린 분양대금 내라고 난리치지 않는다는 것이다.
다만 매도할 때, 대지권이 없는 집합건물은 누가봐도 이상한 케이스이므로 매도가 어렵다는 단점이 있다.
대부분의 유료 경매지에는 대지권미등기 물건 (대지면적에 “미등기감정금액 포함”이라고 쓰여있음)에
미납된 분양대금이 있다면 비고란 등에 쓰여있다.
* 미등기감정포함이란?
원래 집합건물은 대지권을 따로 가질 수 없다.
법적으로 토지와 건물을 따로 팔지 못하게 되어있다.
그러나 분양대금 미납 등과 같은 특별한 경우에만 대지권이 미등기되는 것이기 때문에,
이런 경우 감정자체는 토지까지 포함해서 한다. 즉 이미 감정가에는 토지가격이 반영되어있다.
또한 법원에서 경매 물건이 나왔을 때, 관련 권리자들에게 우편 등으로 사실확인을 요구한다.
즉 분양대금이 미납된 것같은 정황이 보이면 건설사나 시행사에게 미납된 분양대금이 있는지 확인하여
매각물건명세서에 기재해 둔다.
그래서 매각물건명세서를 자세히 읽어보면 분양대금이 미납된 물건인지,
단순히 대지권 등기가 지연되거나 누락된 물건인지 대충 예상은 할 수 있다.
(정확한 것은 꼭 건설사나 시행사에 확인해 봐야 한다.)
그런데 아래 일산 아파트의 경우에는 대지권 미등기 아파트였는데도
경매정보지와 매각물건명세서에 별다른 분양대금 미납에 대한 고지가 없었다.
원래는 기타사항에 분양대금 ***원이 미납된 것으로 확인됨 이런식으로 대금미납에 대한 사항이 나와 있어야 하는데,
이 물건은 법원에서 그 부분을 누락하고 경매절차가 진행된 케이스였다.
법원 매각물건명세서에도 나와있지 않은 분양대금 미납 사항!
어떻게 확인할 수 있을까?
근저당에 잘 보면, 은행 바로 다음으로 디에스*삼호(주) 라는 권리자가 있다.
분양대금을 다 받지 못한 건설사가 건물에 근저당을 잡아 놓은 것이다.
일산 식사동에 후순위 권리로 디에스*삼호가 있는 물건들은 분양대금이 미납되었을 수 있다는 사실을 염두에 둬야 한다.
검단지구에도 분양대금이 미납된 아파트가 있는데,
여기는 한국토지신탁 또는 하원철이라는 이름의 후순위 근저당이 잡혀있다.
즉 대지권미등기 물건중에, 매각물건명세서에 분양대금 미납 등의 표기가 없는 물건이라도
위와 같은 후순위 근저당이 있으면 미납된 분양대금이 있는지 반드시 확인해야 한다.
* 사실 이런 물건들이 분양가 고공행진을 하다가 갑자기 거품이 꺼졌던 IMF 시절 많이 나왔다.
최근 신축 물건에는 이런 사례가 거의 없다고 봐도 된다.
그래도 미분양이었던 단지는 꼼꼼히 보자.
* 대지권 미등기 물건이 있으면 미납된 분양대금을 인수해야할 수 있으므로 반드시 건설사와 확인해야 한다.
그런데 간혹, 건설사와 원만히 합의해 분양대금 전부를 인수하지 않는 경우도 있다..
협상의 고수라면 건설사와 협상해 보자.
* 위험하지 않은 대지권 미등기 사례
1) 단지 전체가 대지권 미등기인 경우
신축 아파트의 경우 등기 치기까지 시간이 굉장히 많이 걸리는 경우도 있다.
입주해서 몇년 살다보면 그제서야 등기부등본에 올라가기도 한다.
즉 신축 중에서 아파트 전체가 대지권 미등기 상태라면, 분양대금 미납등의 문제가 없을 가능성이 크다.
아직 신축이라 아직 등기를 못 친 것일 뿐이다.
2) 담당자가 누락했거나, 당시 전세를 줘서 세입자의 비협조로 등기를 못친 경우.
등기를 쳐야 하는데, 단순히 담당자 실수나 세입자의 비협조적인 태도 때문에 등기를 못친 경우도 있다.
이 등기비용만 내면 바로 등기를 해주기 때문에 큰 문제는 없다.
이런 경우를 확인하기 위해서는 같은 동의 다른 호수들의 등기부등본을 5개이상 떼어보거나,
건설사에 해당 동호수를 말하고 대지권이 미등기된 이유가 분양대금 미납 때문인지,
단순 실수로 인한 누락인지 확인하면 된다.
위 대지권미등기 물건의 경우 법무비용만 지불하면 큰 문제가 없으므로 매수자게에 인수되는 권리가 없다.
대지권 미등기 아파트 | 대지권미등기 이거 머지? 107 개의 베스트 답변
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대지권 미등기 주의사항과 조사법
대지권 미등기는 아직 대지권이 등기되지 않은 상태를 의미합니다. 대지권은 있는데 등기되지 않은 경우와 실제 대지권이 없는 경우의 주의사항을 정리해 보았습니다. 대지권 미등기 건물의 케이스에 따른 조사 방법도 정리해 보았습니다.
◐ 분양대금 미납 대지권 미등기 주의사항
대지권 미등기는 건물에만 등기가 되어 있고, 토지 등기부가 존재하지 않는 경우입니다. 대단지 아파트들과 같은 곳에 미분양이나 분양대금 미납 등의 사유로 대지권이 분할되지 않은 경우 대지권에 등기가 이루어지지 않습니다.
대지권은 있으나 분양대금 미납이라면, 대지권 취득에 필요한 미납 분양대금을 완납해야 하는 부분과 토지분 취등록세가 더 들어가야 하는 추가 비용을 산정해야 합니다. 이 부분은 건설사나 분양 사무소에서 서류로 확인해야 합니다.
◐ 소유주가 다른 대지권 미등기 주의사항
법정지상권이나 일반 매매로 신축 중 소유주가 변경되었거나 무허가 건물인 경우 대지권 미등기가 발생합니다. 이 경우 토지 소유권에 대한 분쟁이 발생할 수 있습니다.
대지권이 없을 경우 대지권을 취득하기 위한 추가 비용 산정이 필요합니다. 법정지상권 문제로 향후 건물 철거나 지료 청구를 당할 수 있어 주의해야 합니다.
일반적으로 부동산 경매 및 공매에서 대지권 미등기 물건이 매각물건명세서나 재산명세에 토지와 건물이 포함 평가되었다고 하는 경우가 많습니다. 이 경우 대부분 문제가 없는 물건들이나 실제 대지권이 없는 경우와 소유자가 다른 경우가 있어 정확한 조사가 필요합니다.
◐ 대지권 미등기 조사 방법
대단지 아파트나 빌라의 경우 대지권 없이 매매가 정상적으로 이루어지고 있다면, 큰 문제가 되지 않습니다. 때문에 주거용 건물의 경우 분양 사무실이나 해당 아파트나 빌라, 상가 인근 부동산을 통해 조사해 보면 대지권 유무를 확인할 수 있습니다.
등기부 등본에 토지 소유자가 다른 경우 정말 대지권이 없는 경우이기에 대지권 미등기 조사시는 토지 등기부와 건물 등기부를 모두 발급해 따로 권리분석해야 합니다.
대지권 미등기 조사에 정보공개포털을 활용할 수 있습니다. 정보공개 청구로 대지권에 대한 취등록세 납부 여부 확인으로 대지권 유무를 확인할 수 있습니다.
정보공개포털 활용의 경우 해당 주소 토지에 대해 취등록세 납부 내역을 정보공개 청구하면 됩니다. 이 방법은 조사하기 어려운 대지권 미등기에 대해 제가 사용하는 방법입니다.
대지권 미등기와 함께 법정지상권으로 이어질 수 있는 토지별도등기 주의사항에 대해 글 링크를 확인해 주시기 바랍니다. 토지별도등기 건물만 매각하는 경우와 선순위 임차인이 있는 경우 주의사항도 대지권 미등기와 함께 확인해야 할 사항입니다.
(경매 필수) 대지권 미등기 어떻게 해결하지?
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아파트 등 집합건물의 전유부분과 대지지분을 함께 분양한 경우,
분양대금을 완납한 전유부분이 경매에 나온 것을 낙찰받았다면,
대지권도 취득한다고 본다.(대법원판례 2002다40210 등)
즉, 집합건물에서 구분소유자의 대지사용권은
규약으로 달리 정하는 등의 특별한 사정이 없는 한,
전유부분과 종속적 일체불가분성이 인정돼
전유부분에 대한 경매개시결정과 압류의 효력은 종물 또는 종된 권리인
대지사용권에도 미치는 것으로 본다.
따라서 아직 대지권등기가 되지 않았어도 낙찰자는
전유부분과 함께 대지사용권도 취득하고, 이는 부당이득이 아니라고 보았다.
전유부분과 대지권을 경매가 아닌 매매, 증여, 대물변제 등으로
이전받은 경우나 대지권 평가액이 경매에 반영되지 않은 때에도 마찬가지다.
또한 당초 전유부분 수분양자가 분양대금을 완납했으므로
분양대금 미납에 따른 문제도 발생하지 않는다.
이에 따라 전유부분의 낙찰자는 분양자로부터
직접 대지권을 이전받기 위해 분양자를
상대로 대지권변경등기절차의 이행을 청구하는 소송을 제기하면 된다.
그러나 해당 전유부분을 분양받은 수분양자가
당초 대지지분 분양대금을 미납한 경우에는 사정이 달라진다.
경매의 낙찰자나 매매의 매수인 등도 대지권은 취득하지만,
분양자가 동시이행의 항변을 할 수 있게 되는 것이다.
낙찰자(매수인 등)가 대지사용권 취득을 이유로
분양자와 수분양자를 상대로 대지지분에 대한 소유권이전등기절차 및
대지권변경등기절차를 마쳐줄 것을 요구할 수 있는데,
이때 분양자는 수분양자의 분양대금 미지급을 이유로 분양대금을
완납하지 않으면 대지권을 이전해 줄 수 없다는 내용으로
동시이행의 항변을 할 수 있다.(대법원판례 2004다58611 등)
수분양자가 대지지분 분양대금을 미납했다면 낙찰자가
그 미납금을 대신 변제해야 대지지분을 이전받을 수 있게 되는
위험 부담이 생기므로, 대지권 미등기 아파트 등을 낙찰받거나
매수하려면 수분양자가 분양대금을 납부했는지 여부를 미리 확인할 필요가 있다.
대지권 미등기 여부는 등기부등본을 열람 해보면 해당 아파트 단지가
통째로 미등기인지 아니면 경매 나온 물건만 미등기인지
알수가 있는데
집합건물의 건축자로부터 전유부분과 대지지분을 함께
분양의 형식으로 매수하여 그 대금을 모두 지급함으로써
소유권취득의 실질적 요건을 갖추고, 전유부분에 대한
소유권이전등기를 경료 받고, 대지지분에 대하여 소유권이전등기
를 경료받지 못한자는 매매계약의 효력으로써 전유부분의
소유를 위하여 건물의 대지를 점유 사용할 권리가 있다.
통상 대지권의 유무를 알아내기 위해 분양계약서나 분양대금납부내역서 등을
참조하면 된다. 이것이 여의치 않을 경우엔 매각물건명세서에
“대지권유무는 알 수 없음”이라고 기재한다.
감정평가서에 대지권금액이 평가되어 최초매각 가액에 포함되었다면 낙찰자는
대지권을 취득하는 것으로 볼 수 있다.
감정평가서를 믿고(대지권이 표시)대지권을 취득하는 것으로 알고 낙찰받았는데
낙찰 후 대지권 없음이 드러날 경우,
매각불허가신청이나 매각불허가에 대한 즉시항고를 신청한다.
이는 집행법원을 믿고 신뢰한 낙찰자 입장에서는 매각허가결정의 취소
사유가 되기 때문이다.
대지지분에 대한 소유권 이전등기시 낙찰자는
분양받은자 명의로 대위등기 한후 자신에게 이전등기
절차의 등기절차를 거쳐야 하므로 추가 비용이 발생할 수 있어
이를 제하고도 수익이 난다면 입찰을 고려해야 합니다.
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